Если при купле-продаже жилья нет согласия супруга

Нотариус Алексей Комаров специально для Мир Квартир

При совершении сделки с жильем, если ее участник состоит в браке, требуется согласие супруга. Но в жизни возникают разные ситуации… Чем рискует покупатель или продавец квартиры, не получая при сделке согласия мужа или жены? Об этом рассказывает нотариус из Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Квартира — не пылесос

ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. В частности, ст. 34 п. 1 СК РФ прямо устанавливает правовой режим имущества, нажитого в период брака – совместной собственности.

С точки зрения юриста, смысл заключения брака — в изменении правового режима имущества супругов, которое они приращивают в период брака. Закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст. 34 п. 2 СК РФ.   
Вполне логично, что распоряжаются супруги совместной собственностью по обоюдному согласию, которое предполагается.
Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило гражданский оборот излишними процедурами. Однако, для распоряжения наиболее ценными вещами, которые зачастую представляют основной семейный актив – недвижимостью – необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом.

Причина законодательного закрепления роли нотариуса в удостоверении согласия, указанная в ст. 35 п. 3 СК, решает два важных момента. 
Во-первых, заверенное согласие страхует гражданский оборот от поддельных согласий,
которые наводнили бы нашу жизнь, если бы законодатель предъявил требование о его получении в простой письменной форме (не говоря уже об устной форме). Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента.
Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия, разъясняет имущественные права супругов. 
А случаи разные бывают

В 2013 году государство, следуя доктрине упрощения оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п. 3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не нужным. Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия супруга на покупку и тем самым создают оспоримые права. По той же  ст. 35 п. 2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку недействительной. Казалось бы, заявление такой стороны нелепы. Зачем оспаривать супругу сделку к своей выгоде? Однако, правоотношения между сторонами разнообразны, например, супруга может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица, выступая покупателем по такой сделке, получать согласие супруга не нужно, а имущество вместе с тем у семьи не прирастает. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок — неясно.

Судебная практика изобилует примерами злоупотребления супругом обязанностью получать согласие на продажу жилья и как следствие — признания сделок недействительными. Наиболее часто недобросовестный супруг меняет гражданский паспорт и получает новый экземпляр без отметки на 14 странице о семейном положении. Штамп на соответствующую страницу ставится в ЗАГСе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют. Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял. 

Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то, как указано выше, в силу ст. 34 СК РФ она такой же собственник квартиры, как и супруг.
Приобретенным имуществом они владеют пополам.
По 122-ФЗ ст. 2 о регистрации права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но на практике такое доказательство не всегда верно. Приобретая жилье, супруг получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное; однако по закону, мы знаем, что оно совместное. Как покупателю понять, что у приобретаемого имущества есть еще хозяин — неясно.
Как быть?

Проблему такого злоупотребления можно решить, если реестр прав начнет корректно вносить информацию и вне зависимости от количества сторон сделки выражать сущность правоотношений, регистрировать совместное право собственности на имущество.
Тогда, получая к сделке выписку или информацию в режиме он-лайн, покупателю станет ясно, кто в действительности владеет жильем.
Сейчас активно обсуждается вопрос подключения нотариусов к базам данных ЗАГС. Будем надеяться, что эта работа будет реализована в 2015 году, так как ее актуальность для оборота жилья очевидна.

Источник: Мир Квартир
http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/05/12/esli-pri-kypleprodaje-jil_a-net-soglasia-sypryga/

Экспертное мнение Архив

Рассрочка оплаты в договоре купли-продажи недвижимости

Рассрочка оплаты в договоре купли-продажи недвижимости

Цена в договоре купли-продажи недвижимости

Цена в договоре купли-продажи недвижимости

Запрет на уступку по дду

Запрет на уступку по дду

Последствия незаконной перепланировки

Последствия незаконной перепланировки

Публикации в СМИ Архив

Консультации на портале

Консультации на портале "Свободная пресса"

Квартира как подарок

Квартира как подарок

Роль нотариата в сделках с недвижимостью

Роль нотариата в сделках с недвижимостью

Новое о сделках с недвижимостью

Новое о сделках с недвижимостью

Зачем юрлицам нужны типовые уставы

Зачем юрлицам нужны типовые уставы

Дорогой мой человек

Дорогой мой человек

С предпринимателей взыщут страховые взносы в ускоренном режиме

С предпринимателей взыщут страховые взносы в ускоренном режиме

Хочешь, я убью соседа, что мешает сдать

Хочешь, я убью соседа, что мешает сдать

Видеопубликации в СМИ Архив

Проверено. Завещать, подарить или продать?

Проверено. Завещать, подарить или продать?

Пожизненная рента: непростые правила игры

Пожизненная рента: непростые правила игры

Жилая аренда «без шума и пыли»

Жилая аренда «без шума и пыли»

Квартира в подарок: назад – через суд

Квартира в подарок: назад – через суд

Новости Архив

Режим работы

Режим работы

Режим работы в новогодние праздники

Режим работы в новогодние праздники

Режим работы 12 июня

Режим работы 12 июня

Приглашаем принять участие в семинаре от ГБУ

Приглашаем принять участие в семинаре от ГБУ "Горжилобмен"