Предварительный договр купли-продажи недвижимости

В этом выпуске нотариус Алексей Комаров расскажет, что такое предварительный договор.

Ведущая – Добрый день друзья!

Сегодня поговорим, что такое предварительный договор. Об этом нам расскажет наш гость, нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Алексей Викторович, добрый день. Расскажите для начала, что такое предварительный договор.

Алексей Комаров – В моей нотариальной практике он заключается по отношению к приобретаемому недвижимому имуществу. Это, как правило, квартира или доля в квартире, комната.

Обращаются покупатель и продавец для того, чтобы зафиксировать свои договоренности относительно того, что они через определённый период времени, начиная с момента подписания предварительного договора, заключат основной договор. Как правило, это договор купли-продажи, очень редко мены. Основной смысл такого договора в том, что стороны однозначно решили заключать основной договор купли-продажи на существенных условиях, но пока отложили сделку. И до этого момента стороны решили подтвердить свои намерения заключением предварительного договора. Когда срок по нему настаёт, они заключают основной.

Ведущая – Теперь перейдём к вопросам наших зрителей.

Вопрос поступил от Анатолия: Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы? Чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан (и соответственно не зарегистрирован)?

Алексей Комаров – Во-первых, предварительный договор не полежит государственной регистрации.  Стороны, заключая такой договор, могут выбрать лишь форму: простую письменную или нотариальную. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. Для последнего предусмотрены такие же формы.

Стороны договариваются по предварительному договору, что они, допустим, в течение шести месяцев заключают основной. Т.е. в течение этих шести месяцев покупатель либо продавец выходит с письменным предложением о заключении  основного. Если им не нужно официальное обращение, то также в течение указанного срока по предварительной договоренности приходят, предположим, к нотариусу и заключают основной договор. Если никто из сторон в течение указанного времени не проявляет инициативу к заключению основного договора, то считается, что они не заинтересованы в этом, и предварительный договор прекращает своё действие.

Если же одна из сторон в течение указанного срока надлежащим образом выразила своё намерение и отправила проект основного договора другой стороне, то после доставки такого уведомления, считается, что у сторон есть 6 месяцев, чтобы такую сделку заключить.

Если покупатель выражает желание заключить основной договор, а продавец не реагирует, то в таком случае заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Сейчас изменения касаются того, что сам суд вправе принять решение относительно условий основного договора. Если стороны что-то в предварительном договоре не проговорили и в суде уклоняющаяся сторона говорит, что они не пришли к соглашению по ряду условий и просит не заключать основной договор, то суд в этом случае вправе по своему усмотрению принять решение по заключению основного договора.

Ведущая – Следующий вопрос задаёт Анна: По предварительному договору, который имеет признаки смешанного, можно ли взыскать с застройщика неустойку по части не заключения основного договора в оговоренный срок?

Алексей Комаров – я так полагаю, что здесь вопрос связан с куплей-продажей будущего объекта по договору долевого участия в строительстве. Если посмотреть 214-ФЗ, он предусматривает 2 основных возможных способа привлечения денежных средств от заинтересованных лиц на момент строительства объекта.

Первый способ – это заключения договора долевого участия в строительстве. Второй, использование жилищного строительного кооператива, т.е приобретение пая. Третий способ связан с покупкой, так называемых, жилищных облигаций, сертификатов. Но последний вариант редко встречается. Там нет способа приобретения строящегося объекта по предварительному договору. Поэтому застройщик, который продаёт объект по предварительному договору, нарушает федеральное законодательство.

Говоря о том, что можно взыскивать с застройщика, если Вы заключили предварительный договор, а он не построил во время объект, то Вам необходимо выйти с письменным требованием к застройщику. Смотреть те санкции, которые  в зависимости от того, какие условия не исполняет застройщик, предусмотренные 214-ФЗ.

Судебная практика говорит о том, что вне зависимости от того, что стороны заключили, предварительный договор будет квалифицироваться как договор долевого участия в строительстве. И к застройщику будут применяться все те санкции, который предусмотрены одноимённым законом.

Ведущая – Следующий вопрос поступил от Аллы: имеет ли он юридическую силу предварительный договор?

Алексей Комаров – Конечно, имеет, если он заключен в соответствии с требованием законодательства. Такая сделка поименована в Гражданском кодексе. Если мы говорим о недвижимости, то такой договор должен быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. Должен содержать все существенные условия, которые применяются к сделкам с недвижимостью. Это соглашение должно быть о цене, предмете, о лицах, имеющих право проживать в этом объекте и поименованные стороны сделки.

Ведущая – Рассмотрим вопрос от Анны: Мы составили предварительный договор на квартиру. Сумму отдали всю, а договор только состоит из подписей и не каких печатей. Надежда есть, что нас не обманули?

Алексей Комаров – Надежда есть всегда. Добросовестность участников гражданского оборота закон презюмирует. Он считает, что все должны быть добросовестны, и никто не должен злоупотреблять правом. Это основы принципов гражданского законодательства. Предварительный договор - документ юридический, и его должен составлять юрист, отражая все условия сторон.

Ведущая – Следующий вопрос задаёт Олег: Предварительный договор купли-продажи квартиры является официальным документом? Если пошли сроки исполнения договора, а условия не выполнены, и человек не возвращает деньги. Имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ?

Алексей Комаров – Здесь не нужно путать гражданскую ответственность и уголовную. Если мы говорим о последнем, то там свой состав преступления, который необходимо доказать, чтобы привлечь лицо к уголовной ответственности. Если человек заключил много предварительных договоров на один и тот же объект недвижимости или на несколько, собрал деньги, а потом исчез, то явный состав уголовного преступления.

Если он заключил предварительный договор, получил деньги как будущий продавец и не исполняет условия такого договора, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд к понуждению заключения основного. При этом допустимо взыскать неустойку или убытки в том случае, если действие уклоняющейся стороны являются виновными.

Ведущая – Необходимо очень серьёзно подходить к подписанию предварительного договора купли-продажи недвижимости. Какие Вы можете дать советы нашим  слушателям?

Алексей Комаров – Обращаться к юристу за консультацией, у нотариуса она бесплатная.

Ведущая – Но, к сожалению, мало кто из граждан знает, что консультация у нотариуса бесплатная.

Алексей Комаров – Наверное, для этого мы и записываем передачу.

Ведущая – Благодарю Вас за содержательные ответы. А я напоминаю, у нас в эфире была передача "Советы нотариуса", в гостях нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Смотрите в следующем выпуске «Отказ от наследства».

Если у вас есть вопросы к нотариусу по теме, отправляйте их по адресу: [email protected]