Предварительный договор купли-продажи жилья: страхуем валютные риски

Что такое предварительный договор купли-продажи жилья, аванс, задаток? Как застраховать валютные риски покупки жилья при заключении предварительного договора?

Эти вопросы обсудим с  Осипом Румянцевым, управляющим партнером юридической фирмы «Нота бене».

Ведущий передачи - нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Алексей Комаров – Осип, благодарю Вас, что пришли.

Хочу, чтобы Вы помогли нам разобраться с вопросами по предварительному договору купли-продажи жилья.

На вторичном рынке, когда у продавца ещё недостаточно документов для заключения сделки по купле-продаже недвижимости, а покупатель уже готов «застолбить» этот объект, возникает форма документа – предварительный договор купли-продажи жилого или нежилого помещения с задатком или авансом. Какова Ваша точка зрения на такую форму договора? Какие имеются нюансы?

Осип Румянцев – Прежде всего, необходимо начать с определения - что такое предварительный договор купли-продажи жилья. Необходимо учитывать, что этот договор – ещё не сама сделка купли-продажи недвижимости. Это только соглашение продавца и покупателя заключить договор купли-продажи на существенных условиях и сроках, прописанных в этом предварительном договоре. Минимальные условия для согласования предварительного договора в отношении недвижимости – это предмет и цена. Эти условия должны быть утверждены. Всё остальное согласуется исключительно по желанию сторон, и должно быть отражено в будущем основном заключаемом договоре.

Алексей Комаров – Если я заключаю предварительный договор, но цену мы решили не указывать, то такой договор будет считаться не заключённым?

Осип Румянцев – Верно, это соглашение не будет действовать. Обязательно необходимо согласовать предмет – т.е., что покупается – и стоимость. При этом стоимость должна быть конкретно сформулирована, и из неё можно было бы вывести итоговую стоимость договора купли-продажи.

Алексей Комаров – Хорошо, стоимость указали. Далее вопрос связан с обеспечением компенсации. Поскольку, какой мне смысл заключать предварительный договор, если вдруг мой продавец откажется продавать. Могу ли я получить компенсацию, если сделка не состоится. Что вписывать: аванс, задаток? И в чём разница?  

Осип Румянцев – Аванс – это денежные средства, которые вносятся. Аванс служит обеспечением обязательства, которое будет исполнено в будущем, т.е. оплатой этой квартиры. Задаток – это уже обеспечительная мера, она вносится под конкретное обязательство. В связи с этим и зародился спор о том, как считать денежные средства, которые вносились по предварительному договору купли-продажи. Если там указано – задаток – то является ли это задатком или не может быть обеспечительной мерой, потому что самого обязательства ещё не существует. На протяжении длительного времени, порядка последних десяти лет, во всей судебной практике между юристами существовал спор: что такое предварительный договор купли-продажи жилья. Возможно ли обеспечение обязательств по нему, или это некая непоименованная в гражданском кодексе обеспечительная мера, позволяющая продавцу удерживать денежные средства покупателя, пока между ними действует предварительный договор в счёт оплаты недвижимости, которая будет передана в будущем? Но указанные действия не остались незаметными нашим законодателям. С 1-го июня 2015 года выходят большие изменения в Гражданском кодексе, посвящённые изменениям части обязательств. Практически все основные обязательства в общей части Гражданского кодекса подвергаются корректировке, и водится новая обеспечительная мера – предварительный платёж.

Алексей Комаров – Можно ли отказаться от исполнения предварительного договора? Допустим, я – продавец, Вы – покупатель. Мы заключили предварительный договор. Через некоторое время, оценив ситуацию на рынке, я понимаю, что цены пошли вверх, и продать теперь я могу дороже, чем указано в договоре. И я решаю продать своё жильё другому клиенту. Что делать покупателю в таком случае?  

Осип Румянцев – Соглашусь с Вами, что это весьма популярная история. В данном случае, я бы посоветовал сразу предусматривать основания отказа от исполнения предварительного договора. Несмотря на то, что данный договор не порождает никаких обязательств, кроме обязательств заключить сделку в будущем, всё равно  он связывает этим обязательством. Если мы говорим о добросовестном осуществлении своих прав, то предполагается, что продавец на какой-то срок, который указан в предварительном договоре, лишает себя возможности свободно передавать права на это имущество. Он обязан удерживать своё право собственности  для передачи уже конкретно определённому покупателю. Появляются случаи, когда стороны требуют друг от друга понудить заключить основной договор купли-продажи, а это возможно, исключительно, в судебном порядке. Если одна из сторон уклоняется от исполнения условий предварительно договора купли-продажи, то другая сторона вправе потребовать от него заключения такого договора, предъявив заявление в суд. Тут следует отметить несовершенство такой конструкции, как предварительный договор, если право собственности уже было реализовано, тогда эта сделка становится неисполнима. Покупатель не обладает никакими правами требовать перевода на себя  прав и обязанностей с третьего лица при наличии такого договора. Даже закрепление такого правила в законодательстве могло бы защитить интересы покупателя более эффективно.  

Алексей Комаров –Как бы вы поступили, если ваш клиент – покупатель недвижимости – обратился с тем, что продавец отказывается продавать по старой стоимости из-за повышения цен на рынке и настаивает на покупке по цене выше, чем указана в предварительном договоре?  Или наоборот, что сейчас более актуально, обратился клиент с тем, что отказывается покупать, потому что цены падают. Как бы вы оценили будущий исход дела, если предварительный договор при этом оформлен надлежащим образом?

Осип Румянцев – Эта задача реализуема, так как есть разъяснения высших судов. Верховный суд издал Постановление Пленума №10/22, в котором указано, что если идут споры о праве на недвижимость, то суды должны накладывать обеспечительные меры. Приведённая аргументация в процессуальных документах приводит к нужной цели – аресту прав на недвижимое имущество. Поэтому рекомендации Верховного суда позволяют говорить, что такой арест должен быть наложен судом.

Алексей Комаров – Если я правильно понимаю, это подаётся в рамках одного иска в качестве обеспечения наложения ареста на спорный объект недвижимости?

Осип Румянцев – Да, поскольку существует риск, что продавец может уклоняться от исполнения предварительно договора купли-продажи, вести себя недобросовестно. Наложение обеспечительных мер поможет сохранению статуса-кво, т.е. сохранить те отношения сторон, которые имеются на момент составления искового заявления. Такой арест должен быть наложен. В данном случае, полученное судебное решение будет подменять собой основной договор купли-продажи. Все остальные действия будут основываться на нём на основании судебного решения, в резулятивной части которого будут указаны все существенные условия предварительного договора, согласованные ранее сторонами. Другая сторона будет понуждена к заключению основного договора купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре. Если  другая сторона всё равно не будет подавать заявление в службу государственно регистрации, то такой судебный акт будет служить тем самым документом, позволяющим зарегистрировать право собственности на квартиру.

Алексей Комаров – Как я понимаю, предварительный договор можно заключить в отношении того имущества, которое в последствии будет приобретено продавцом?

Осип Румянцев – Да, в отношении любого имущества, поскольку это и является целью закрепить те права, которые стороны могут достигнуть через какой-то период времени.

Алексей Комаров – Если я, как сторона-собственник по предварительному договору, продал недвижимость другому лицу, то, что с меня может потребовать другая сторона договора, как  с недобросовестного контрагента? Требовать возмещение морального вреда, причинённых убытков?

Осип Румянцев – В первую очередь, речь будет идти об убытках, которые должны быть доказуемы. Это одно из несовершенств предварительного договора в действующем правовом режиме, поскольку доказывание убытков – вещь неблагодарная. Не ясен процесс доказывания обоснованности этих убытков. Это должна быть некая типовая сделка, чтобы можно было доказать эти убытки. При этом, в чём могут выражаться для Вас эти убытки? Вы не можете приобрести другую квартиру или помещение с аналогичными параметрами, на тех условиях, которые были зафиксированы. Здесь должна быть причинно-следственная связь.                

Алексей Комаров – Анализируя наш разговор, я  прихожу к мнению, что не надо заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости, поскольку это нерабочая конструкция. Лучше покупать сразу по основному договору, а предварительный - не использовать. Заключив предварительный договор, как такового обязательства в момент его заключения, он не порождает. Тогда, вообще стоит его заключать и в каком случае?

Осип Румянцев – Конечно, стоит, когда речь идёт о добросовестных контрагентах, вступающих в сделку. В предварительном договоре следует указывать помимо существенных условий, касающихся предмета и цены, ещё те условия, на которых вы бы были готовы совершить эту сделку. Вероятно, этот объект должен быть без обременений, с определёнными техническими параметрами, должен удовлетворять ваши требования, которые на данный момент ещё не известны, возможно ещё нет нужного количества денежных средств.  

Алексей Комаров – Исходя из ваших слов, первое - предварительный договор – это рабочая конструкция, поэтому с ним можно и нужно работать. Второе – заключать договор на небольшой отрезок времени, допустим, на 2 или 3 недели.  Как правило, в такой период цены на недвижимость радикально не меняются. Третье – эта конструкция служит для закрепления условий основного договора, на которых в дальнейшем будет осуществляться сделка.

Осип Румянцев – Да.

Алексей Комаров – Осип, благодарю Вас, за интересный разговор. Напоминаю, у нас в гостях был Осип Румянцев, управляющий партнер юридической фирмы «Нота бене».

Мнение Алексея Комарова – Стороны заключают предварительный договор купли-продажи имущества, чтобы подготовиться к совершению основной сделки: зафиксировать срок заключения сделки, цену и порядок расчётов. Предварительный договор  - это эффективный способ резервирования достигнутых соглашений для покупателя и продавца. В случае отказа одной из сторон от заключения  основного договора, можно получить возмещение убытков и сумму, внесённого задатка.

Экспертное мнение Архив

Рассрочка оплаты в договоре купли-продажи недвижимости

Рассрочка оплаты в договоре купли-продажи недвижимости

Цена в договоре купли-продажи недвижимости

Цена в договоре купли-продажи недвижимости

Запрет на уступку по дду

Запрет на уступку по дду

Последствия незаконной перепланировки

Последствия незаконной перепланировки

Публикации в СМИ Архив

Консультации на портале

Консультации на портале "Свободная пресса"

Квартира как подарок

Квартира как подарок

Роль нотариата в сделках с недвижимостью

Роль нотариата в сделках с недвижимостью

Новое о сделках с недвижимостью

Новое о сделках с недвижимостью

Зачем юрлицам нужны типовые уставы

Зачем юрлицам нужны типовые уставы

Дорогой мой человек

Дорогой мой человек

С предпринимателей взыщут страховые взносы в ускоренном режиме

С предпринимателей взыщут страховые взносы в ускоренном режиме

Хочешь, я убью соседа, что мешает сдать

Хочешь, я убью соседа, что мешает сдать

Видеопубликации в СМИ Архив

Проверено. Завещать, подарить или продать?

Проверено. Завещать, подарить или продать?

Пожизненная рента: непростые правила игры

Пожизненная рента: непростые правила игры

Жилая аренда «без шума и пыли»

Жилая аренда «без шума и пыли»

Квартира в подарок: назад – через суд

Квартира в подарок: назад – через суд

Новости Архив

Режим работы 12 июня

Режим работы 12 июня

Приглашаем принять участие в семинаре от ГБУ

Приглашаем принять участие в семинаре от ГБУ "Горжилобмен"

Режим работы на майские праздники

Режим работы на майские праздники

Участие в  Жилищном проекте  18-19 февраля 2017

Участие в Жилищном проекте 18-19 февраля 2017