Налогообложение. Договор мены. Часть 3

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые слушатели! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы уже разберем конкретную ситуацию по налогообложению дохода, полученного в результате заключения договора мены. Итак, разберем следующую задачу. Одна сторона договора обменяла купленную 4 года назад квартиру на купленный в этом году дом, то есть дом был куплен после 1 января 2016 года. Например, стоимость квартиры равна стоимости дома и равна 5 млн рублей. Соответственно здесь возникает следующий вопрос: как определить налоговую базу для исчисления НДФЛ для каждой сторон договора в случае равноценной мены?

Алексей Комаров: Тут достаточно всё просто на той картинке (см. рисунок 1)  или в той задаче, о которой Вы сейчас рассказали. Если квартира была приобретена 4 года назад, то, как мы говорили в прошлой передаче, в соответствии с федеральным законом, который внес изменения  в правила налогообложения, у нас действуют старые правила налогообложения по объекту и существует предельный срок владения в размере трех лет, после которого налог не платится при отчуждении объекта. Иными словами собственник квартиры при заключении такого договора мены с указанием такой вот стоимости ничего платить не должен. Что касается собственника дома, то здесь ситуация немного сложнее, потому что он купил его в этом году, поэтому к дому будут уже действовать новее правила налогообложения при продаже, при получении дохода. И в этом случае нужно выяснить, какая кадастровая стоимость указанного дома. Я так понимаю, она 1 млн рублей или какая-то другая здесь?

Рисунок 1

В.: Здесь имеется в виду, что бывший собственник дома купил его за 1 млн рублей.

А.К.: А кадастровая стоимость дома нам известна?

В.:  5 млн рублей – это больше 70% кадастровой стоимости.

А.К.: Понятно. Почему этот вопрос является важным для выяснения точки зрения налогообложения: если кадастровая стоимость минус 30 % или 70% от кадастровой стоимости выше, чем стоимость, в которую оценивается данный объект -  в 5 млн рублей в Вашем случае, тогда в расчет будет приниматься всё равно кадастровая стоимость для расчета налогообложения. Если кадастровая стоимость минус 30% меньше, чем стоимость оценки этого дома в 5 млн. руб., тогда, конечно мы должны брать в расчет величину, указанную в самой сделке. Вы говорите, что собственник приобрел дом в 2016 году за 1 млн рублей и предположительно в этом же году он его меняет с оценкой в 5 млн рублей. Очевидно, что здесь есть налогооблагаемый доход. Он складывается из величины 5 млн рублей, которую получил в результате мены, минус один миллион, который он потратил на приобретение дома в 2016 году. Поэтому величина налога, который он должен заплатить будет равняться 4 млн рублей, умноженные на 13%, или 520 тысяч рублей, если я правильно посчитал. Это будет сумма налога, который собственник дома, который в 2016 году его приобрел и в 2016 году же поменял, должен будет уплатить и подать налоговую декларацию.

В.: Сумма налога достаточно большая. Алексей Викторович, в прошлой передаче мы обсуждали имущественные налоговые вычеты. Например, может ли бывший собственник дома уменьшить данный налог на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей?

А.К.: Я предлагаю немного усложнить ситуацию в плане расчета по сравнению с предыдущим слайдом (см. рисунок 2). Здесь мы видим, в связи с тем, что у нас договор мены, взаимосвязанные вещи: взаимосвязанный интерес менщика дома как покупателя и по сути дела продавца объекта недвижимости. Полученный доход, то есть стоимость квартиры, на которую меняется собственник дома, составляет 5 млн рублей. Из этой суммы в 5 млн рублей мы можем убрать размер имущественного вычета при продаже объекта в 1 млн рублей, в соответствии с пунктом 2 ст. 220 Налогового кодекса, и так же, как покупатель квартиры, собственник жилого дома имеет право на налоговый вычет в 2 млн рублей, который предоставляется ему один раз за всю жизнь. Итого, если мы рассчитаем сумму налога, который в этом случае получается при использовании имущественного вычета в 2 млн рублей, как для покупателя квартиры, который меняется на жилой дом, то мы получим налогооблагаемую базу в 2 млн рублей и сумму уплаты налога в 260 тысяч рублей.

Рисунок 2

В.: Раз мы можем уменьшить доход на имущественный налоговый вычет, можем ли мы уменьшить доход на расходы, потраченный на приобретение дома, или на какие-то еще расходы?

А.К.: Утрируем ситуацию, связанную с жилым домом, потому что, как правило, жилой дом приобретается в недостроенном варианте, и какие денежные средства тратятся собственником на его дальнейшую отделку, что, кстати, и видно на этом слайде (см. рисунок 3). Оцениваются у нас квартира и дом, как мы помним, в 5 млн рублей, при этом собственник жилого дома понес расходы на его отделку, в соответствии с перечнем расходов, которые могут быть учтены в соответствии с пунктом 3 ст. 220 Налогового кодекса. Здесь расходы составляют 1,5 млн руб. В этом случае на эту сумму уменьшается налогооблагаемая база, т.е. 5 млн. рублей – 1,5 млн. рублей, 2 млн. рублей (это всё те же 2 млн. рублей, которые были указаны в предыдущем слайде как собственника будущего объекта, как приобретателя квартиры). Если бывший собственник дома ни разу ни пользовался этим вычетом, то в данном случае он может его применить. Итого у нас получается 5 млн., сумма по сделке мены, 1,5 млн рублей - это расходы собственника дома на отделку, которые он понес, и минус 2 млн рублей - это имущественный вычет как приобретателя, собственника будущего нового имущества, квартиры. Если мы сейчас заминусуем всю эту математику, то у нас получится сумма к оплате налога 195 тысяч рублей для собственника дома, который меняется на квартиру. Далее ситуация еще интересней. Мы берем 5 млн рублей, цену по договору мены, мы отнимаем 1 млн рублей как расходы на покупку дома, которую совершил собственник дома в 2016 году, далее этот же собственник дома понес расходы на отделку указанного дома в соответствии с п. 3 ст. 220 Налогового кодекса, это еще 1,5 млн. руб., и как собственник будущей квартиры он получит вычет в 2 млн рублей. Если собственник дома будет пользоваться всей палитрой возможностей, которые предоставлены Налоговым кодексом для имущественного вычета, при условии, конечно, что сам собственник будет легально иметь возможность использовать ту или иную категорию вычета, то в этом случае мы уменьшаем налог до 65 тысяч рублей. Исходя из этого хотел бы подчеркнуть важность того, что при использовании того или иного способа уменьшения налогооблагаемой базы нужно внимательно смотреть письма Министерства финансов, разъяснительные письма налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета. И, собственно говоря, перед приобретением проконсультироваться с нотариусом или со специалистом, занимающимся налогообложением, для того, чтобы правильно структурировать сделку мены, которые Вы собираетесь совершать.

Рисунок 3

В.: Алексей Викторович, спасибо большое за такой подробный рассказ и разбор ситуации и вам, уважаемые зрители, за внимание. В следующей передаче мы разберём налогообложение дохода, вытекающего из договора дарения.  До новых встреч!

Больше видео на https://www.youtube.com/channel/UCggqoxQlhrg35GOZBkxZOrA

Экспертное мнение Архив

Налогообложение. Договор ренты. Часть 2

Налогообложение. Договор ренты. Часть 1

Налогообложение. Договор мены. Часть 3

Налогообложение. Договор мены. Часть 2

Публикации в СМИ Архив

Новое о сделках с недвижимостью

Новое о сделках с недвижимостью

В гостях у передачи "Качаем права"

В гостях у передачи "Качаем права"

Зачем юрлицам нужны типовые уставы

Зачем юрлицам нужны типовые уставы

Отказ от права собственности: кому и почему не выгодно владеть квартирой или землей

Отказ от права собственности: кому и почему не выгодно владеть квартирой или землей

Заплатить налоги будет проще

Заплатить налоги будет проще

Копия «на всякий случай»

Копия «на всякий случай»

Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса?

Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса?

Видеопубликации в СМИ Архив

Пожизненная рента: непростые правила игры

Пожизненная рента: непростые правила игры

Жилая аренда «без шума и пыли»

Жилая аренда «без шума и пыли»

Квартира в подарок: назад – через суд

Квартира в подарок: назад – через суд

Сделка с недвижимостью: с нотариусом или без?

Сделка с недвижимостью: с нотариусом или без?

Новости Архив

Режим работы 12 июня

Режим работы 12 июня

Режим работы 9 мая

Вебинар "Сделки: Сейфовая ячейка, Нотариальная форма"

Режим работы 8 марта

Режим работы 8 марта